业主方和投资方为某A股上市公司，物流运营方面积累一定经验，但是由于项目立地条件不够优越，运营者业务跨度大，人才、技术缺乏和市场经验不足，在未来发展和运营中存在很多不确定因素，需要对对冷链园区的发展战略定位和运营做整体规划和研究。
本咨询报告主要对综合物流园SWOT分析，确定战略定位。

然后对东北地区及城市冷链物流需求分析。根据M综合物流园战略目标和市场定位，我们认为物流园应该具有以下几个功能：

第一，基础物流服务功能。这些功能基本上包括仓储、运输配送、保税、集装箱作业、流通加工等功能；

第二，冷链物流服务特色功能。冷链物流是M综合物流园立项基础，也结合了大连的地理位置和产业特点。冷链物流基础服务包括：冷链仓储、配送、食品安全认证等。

第三，创新服务和增值物流服务功能。我国物流园区经过近20年的飞速发展，据中国物流与采购联合会和中国物流学会统计，入选2012年度中国物流园区（基地）名录的各类物流园区共计754家，库房/货场租金、办公楼租金仍然是大多数物流园区的主要收入来源，收入来源单一。因此，M综合物流园应该摆脱业务收入模式单一的局面，开辟创新服务和增值物流服务。

我们根据功能和地块提出了两种布局方案：第一种是根据园区功能的需求，结合地块特点，提出方案一；第二种根据地块开发顺序，提出方案二。

方案一：物流园区占地约为 130 万平方米，将完善物流园区的仓储、货运配载等功能，开展深加工和展示、拓展保税物流中心功能，发展商贸物流，通过综合服务区的建设为物流园区提供配套服务。综合现有市场和用地现状，设计布局方案。

布局拟分三期开发，开发顺序如下：

一期重点开发4、5号地块，主要有仓储区、展示交易中心一期、电子商务产业园一期、办公和附属设施、路港中心；开发面积54万平米。二期重点开发2、3号地块，主要有展示交易中心二期、电子商务产业园二期、冷链加工；开发面积59万平米。三期，重点开发1号地块，主要用作保税物流区，开发面积17万平米。

需要冷链物流园区的战略规划，请致电联系：18121118831

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